Marża kredytu hipotecznego – co to jest i od czego zależy?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe. Wiele osób wie, że będzie z nim związana przez 30 lub nawet 35 lat. Dlatego przed podpisaniem umowy z bankiem warto zorientować się, co wpływa na koszt kredytu, a co za tym idzie – comiesięczną ratę. Jednym z tych elementów jest marża kredytu hipotecznego. Wyjaśniamy, czym jest, co wpływa na jej wysokość i jak można ją obniżyć.

Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Banki chętnie sfinansują zakup naszego domu, czy mieszkania, ale zdecydowanie nie są instytucjami charytatywnymi. Za możliwość korzystania ze swoich środków oczekują zapłaty. Część tego wynagrodzenia stanowi właśnie marża kredytu hipotecznego, czyli bezpośredni zysk, jaki osiąga bank za użyczenie kapitału. W przypadku produktów kredytowych marża podawana jest w procentach w ujęciu rocznym.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – z czego się składa?

O tym, że banki nie użyczają swoich pieniędzy za darmo doskonale wiedzą, osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny. Niestety, obecnie nierzadko wartość odsetek przewyższa wartość pożyczonej kwoty. Warto jednak wiedzieć, że oprocentowanie nie jest równe marży.

Na oprocentowanie składa się:

• marża kredytu – ustala ją samodzielnie każdy bank; z reguły wartość określona na początku jest stała dla całego okresu trwania umowy;
• stawka bazowa WIBOR 3M lub WIBOR 6M (w przypadku kredytów w PLN) – zależy od stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej, więc przez cały okres kredytowania ta stawka może być aktualizowana wielokrotnie (jeśli zajdą zmiany, kredytobiorca nie odczuje ich od razu, a dopiero w kolejnym kwartale – 3M lub półroczu – 6M).

Warto wspomnieć, iż zgodnie z rekomendacją S KNFu. Banki powinny oferować kredytobiorcą zarówno oprocentowanie zmienne jak i okresowo stałe. Nasze oprocentowanie przez wybrany okres, np. 5 lat może być po prostu stała wartością.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Niekiedy wysokość marży jest jasno określona w ofercie banku (np. w przykładzie reprezentatywnym). Czasem można znaleźć ją w umowie kredytowej. Natomiast jeśli nie możemy jej zlokalizować, ale znamy wysokość oprocentowania, da się ją wyliczyć samodzielnie. Najpierw jednak musimy dowiedzieć się, jaka stawka WIBOR (3M czy 6M) będzie miała zastosowanie w przypadku danej oferty oraz sprawdzić jej aktualną wartość. Następnie trzeba po prostu od wartości oprocentowania odjąć wartość wskaźnika WIBOR 3M lub 6M.

Dla przykładu przy oprocentowaniu 8,51% i stawce WIBOR 6M – 5,87% marża wyniesie:

8,51% – 5,87% = 2,64%.

Warto wiedzieć!

Aktualne wartości wskaźników referencyjnych WIBOR 3M oraz WIBOR 6M sprawdzicie na stronie gpwbenchmark.pl.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Wysokość marży nie jest narzucana bankom odgórnie. Ustalają ją samodzielnie, dlatego w jednej instytucji jej wartość może wynosić np. 1,9%, a w innej już 2,5%. Co więcej, w obrębie tego samego banku może być ona różna dla każdego kredytobiorcy. Ma na to wpływ kilka czynników, m.in.:

• polityka kredytowa i marketingowa banku – np. lepsze warunki dla określonych grup klientów; akcje promocyjne banku przy wprowadzaniu nowego produktu lub odświeżaniu oferty (by przyciągnąć więcej klientów);
• sytuacja finansowa kredytobiorcy – wysokość i stabilność zarobków;
• wysokość wnoszonego wkładu własnego – im wyższa, tym lepiej;
• przywiązanie klienta do banku – jak długo i w jaki sposób przyszły kredytobiorca korzysta z usług i produktów danego banku; lojalny i terminowy klient ma szansę na niższą marżę (bank łatwo może to sprawdzić, analizując, np. historię naszego rachunku);
• chęć skorzystania z dodatkowych produktów finansowych w danym banku – np. konta osobistego, ubezpieczenia
• Rodzaju stopy procentowej – bank może preferować klientów wybierających stopę okresową stała zamiast zmiennej.

Można więc pokusić się o stwierdzenie, że wysokość marży podana w ofercie ma jedynie charakter orientacyjny, a jej ostateczna wartość jest ustalana indywidualnie dla każdego kredytobiorcy.

Czy marżę kredytu hipotecznego można obniżyć?

Oferta, jaką znajdziemy, np. na stronie internetowej banku jest kierowana do wszystkich potencjalnych kredytobiorców. A oferta konkretnie dla nas może być zupełnie inna.

Właśnie dlatego, że każdy bank ustala marżę samodzielnie, można, a nawet trzeba ją negocjować. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe i wysokokwotowe, więc każda nawet najdrobniejsza zmiana będzie miała realny wpływ na całkowity koszt kredytu, a w rezultacie – comiesięczną ratę. Negocjacje najlepiej podjąć jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej.

Jak negocjować marżę kredytu hipotecznego? – sposoby na obniżenie marży

To, o ile i czy w ogóle bank zechce obniżyć swoją marżę, będzie zależało przede wszystkim od tego, jak wiarygodnym klientem jesteśmy dla banku i jak duże ryzyko bank musi podjąć, udzielając nam finansowania. Im większe ryzyko, tym wyższa marża. To zrozumiałe. Jeśli bank zauważy, że mogą być problemy ze spłatą zobowiązania, będzie chciał się jak najlepiej zabezpieczyć. Zatem, co można zrobić, by przekonać bank, że zasługujemy na niższą marżę? Poniżej kilka wskazówek.

Zadbać o wysoką zdolność kredytową i pozytywną historię kredytową

Nieposzlakowana opinia finansowa to element kluczowy przy tego typu negocjacjach. Trudno, żeby bank chciał iść na rękę osobie, która ma niepewne źródło dochodów, miga się od spłacania długów i/lub miała poważne kłopoty finansowe w przeszłości. Nawet jeśli w takiej sytuacji bank pozytywnie rozpatrzy wniosek kredytowy, to z pewnością zechce solidnie się zabezpieczyć i zrekompensować sobie możliwe ryzyko. A to oznacza gorsze (dla kredytobiorcy) warunki spłaty.

Zatem na obniżenie marży mogą liczyć przede wszystkim osoby, które:

• osiągają wysokie zarobki;
• mają stabilne zatrudnienie – najlepiej umowę o pracę na czas nieokreślony (etat to gwarancja stabilności i regularności dochodów);
• w ogóle nie mają innych zobowiązań miesięcznych lub są one niskie;
• mogą pochwalić się pozytywną historią kredytową w BIK, tj. terminowo spłacają raty, opłacają rachunki, nie mają zadłużenia na karcie kredytowej itp.

Jak widać, wielu z tych elementów nie da się załatwić na już. Trzeba o nich pomyśleć na długo przed rozpoczęciem starań o kredyt. Dlatego tak ważne jest systematyczne budowanie zdolności kredytowej, na jej wysokość wpływają nie tylko dochody, ale również nasza historia kredytowa.

Zadbać o niższe LTV

Wskaźnik LTV to wyrażony w procentach stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem. Pokazuje, jaką część wartości nieruchomości musi sfinansować bank. Im ten wskaźnik jest wyższy, tym droższy będzie kredyt. Należy więc postarać się, by jak najbardziej go obniżyć. Jak?

Jednym ze sposobów będzie wniesienie wyższego wkładu własnego. Obecnie banki finansują nawet 90% inwestycji. Warto jednak zadbać o to, by wkład własny był co najmniej na poziomie 20%. Oczywiście, im większy, tym niższą marżę można wynegocjować.

Skorzystać z produktów dodatkowych

Kolejnym sposobem na obniżenie marży może być skorzystanie z innych bankowych produktów. Najczęściej chodzi o założenie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, przeniesienie wynagrodzenia do banku udzielającego kredytu (lub zapewnienie określonego wpływu środków), czy zakup ubezpieczenia zabezpieczającego hipotekę. Warto jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego posiadać już konto w wybranym banku wraz z historią operacji czy wpływem wynagrodzenia. Cześć instytucji finansowych może oferować preferencyjne warunki dla obecnych klientów. Ofertę konto osobistych dla największych banków znajdziecie w naszym rankingu.

Zgodzić się na wyższą prowizję

W tym miejscu warto uściślić, że marża kredytu hipotecznego nie jest tym samym, co prowizja. Prowizja to oddzielna jednorazowa opłata, jaką pobiera bank, m.in. za przeanalizowanie wniosku i uruchomienie kredytu. Tę kwotę z reguły pokrywa się w całości. Jest liczona od pełnej kwoty uzyskanego kredytu.

Zdarza się, że banki w ogóle nie pobierają prowizji, ale…rekompensują to sobie wyższą marżą. I na odwrót – w zamian za zapłatę wyższej jednorazowej prowizję, mogą zgodzić się na niższą marżę. Jednak, zanim pójdziemy na takie rozwiązanie, warto przekalkulować, czy rzeczywiście będzie to opłacalne.

Przedstawić ofertę konkurencji

Dla banku każdy nowy klient to potencjalny zysk. Możemy więc pokazać, że inne instytucje oferują nam lepsze warunku. Być może bank, chcąc zatrzymać klienta, zejdzie nieco z marży.

Czy można negocjować marżę w trakcie spłaty kredytu?

Oczywiście, negocjacje najlepiej jest prowadzić jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Wówczas bank, chcąc pozyskać nowego klienta, będzie bardziej skłonny „pójść nam na rękę”. Na późniejszym etapie przekonanie banku może być znacznie trudniejsze, ale nie niemożliwe. Należy jednak pamiętać, że warunkiem koniecznym do rozpoczęcia negocjacji już w trakcie trwania umowy jest regularna spłata kredytu oraz innych zobowiązań. Oczywiście jeśli nasze warunki są lepsze niż obecna oferta rynkowa, raczej nie mamy co liczyć na pozytywny efekt. Najlepiej negocjować jeśli nasze warunki są gorsze od obecnej oferty banku. Przykładowo marża na poziome 2,5%, gdzie obecna oferta to marża na poziomie 2%.

Jak napisać wniosek o obniżenie marży?

Chcąc renegocjować stawkę marży (już w trakcie spłaty zobowiązania), musimy najpierw zgromadzić solidne argumenty, np.:

• wykazać, że polepszyła się nasza sytuacja finansowa – np. zmieniliśmy pracę na lepiej płatną lub dostaliśmy awans, podwyżkę, czy umowę na stałe, spłaciliśmy inne zobowiązanie;
• wykazać, że nastąpiły zmiany na rynku kredytowym i przedstawić oferty konkurencji;
• podkreślić, że terminowo spłacamy raty i być może realizujemy także nadpłaty kredytu hipotecznego.

Zebrane argumenty muszą być poparte dowodami (czyt. dokumentami). Będzie to, np.:

• umowa o pracę;
• aneks potwierdzający zmianę warunków zatrudnienia;
• wydruk z propozycją innego banku;
• potwierdzenie nadpłaty i/lub systematycznej spłaty kredytu;
• potwierdzenie spłaty innego zobowiązania.

Następnie należy je przedstawić w banku wraz z wnioskiem o obniżenie marży kredytu hipotecznego. Oprócz załączników powinien on zawierać takie elementy jak:

• dane kredytobiorcy;
• numer umowy kredytowej;
• uzasadnienie wniosku, tj. dlaczego uważamy, że bank powinien obniżyć marżę naszego kredytu;
• czytelny podpis kredytobiorcy.

Czy niska marża zawsze się opłaca?

Zawsze warto negocjować niższą marżę, ale nie warto walczyć o nią za wszelką cenę. Jeśli skupimy się wyłącznie na niej i pominiemy inne parametry, niższa marża może oznaczać jedynie pozorną oszczędność. Pamiętajmy, że bank – tak czy siak – będzie chciał wyjść na swoje i zrekompensować nawet drobne ustępstwa. Jak może się to przejawiać?

Po pierwsze – wspomnianą wcześniej – wyższą prowizją. Ona również jest wyrażana w procentach i naliczana od kwoty kredytu. I tutaj warto zadać sobie pytanie, czy jest szansa, że spłacimy zobowiązanie po kilku latach, czy raczej po 30 latach? W pierwszym wypadku lepszą opcja może być niska prowizja lub jej brak i wyższa marża. Natomiast w drugim – odwrotnie. Dzięki temu comiesięczna rata będzie mniej obciążająca dla domowego budżetu, co w dłuższej perspektywie może mieć znaczenie.

Po drugie – koniecznością skorzystania z dodatkowego produktu bankowego. Na pierwszy rzut oka ten argument jest banalny i najmniej wymagający. A jeśli akurat nosiliśmy się z zamiarem zmiany ROR-u lub zakupu polisy na życie, a bank, w którym staramy się o kredyt, ma ciekawą ofertę – w ogóle nie ma problemu. Jednak może być też tak, że decydujemy się na te dodatki wyłącznie ze względu na kredyt. Nawet jeśli na początku były darmowe, po latach bank może podwyższyć opłaty, np. za ROR, kartę debetową. Wówczas staną się one jedynie obciążeniem. A im silniejszy związek z danym bankiem, tym trudniej będzie się rozstać.

Dlatego, jeśli bank zgodzi się obniżyć marżę, warto dokładnie przeliczyć, czy rzeczywiście będzie to opłacalne.

Marża kredytu hipotecznego – podsumowanie

Decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego zawsze należy dobrze przemyśleć i przeliczyć. Jest to szczególnie ważne, jeśli rzeczywiście planujemy związać się kredytem na 30 lat. Przez ten okres rata będzie stałym elementem domowego budżetu, dlatego warto postarać się, by była ona jak najniższa. Można, np. wynegocjować niższą marżę. Pamiętajmy, że w przypadku tak dużego zobowiązania obniżka nawet o kilka punktów bazowych może być odczuwalna.

Jak widać, jest kilka sposobów na obniżenie marży, m.in.: zgoda na opłacenie wyższej prowizji, czy skorzystanie z dodatkowego produktu bankowego. Najlepszą pozycję negocjacyjną będą miały osoby, które osiągają wysokie, regularne i stałe zarobki, zgromadziły wysoki wkład własny oraz terminowo spłacają inne zobowiązania i opłacają rachunki. W oczach banku tacy kredytobiorcy są najbardziej wiarygodni, a współpraca z nimi – bezpieczna. Ryzyko, że nagle przestaną spłacać raty, jest mniejsze, więc bank nie musi dodatkowo się zabezpieczać, np. wysoką marżą.

Na koniec przypominamy, że niska marża nie zawsze przynosi realne korzyści. Dlatego każdy wariant warto dokładnie przeliczyć – samodzielnie lub z pomocą doradcy kredytowego – i dopiero później podjąć świadomą decyzję.

Autor artykułu

Michał Król

Pozostałe publikacje autora

Z wykształcenia finansista. Posiada wieloletnie doświadczenie w instytucjach finansowych i bankach. Czuwa nad merytorycznymi aspektami artykułów. Potrafi w jasny i prosty sposób wyjaśnić nawet zawiłe aspekty świata finansów. Na bieżąco śledzi nowości w świecie Fintechów i podpowiada jak najlepiej wykorzystywać funkcje poszczególnych z nich. Lubi Podróże, zainteresowany jest światem inwestycji i jest pasjonatem Lotnictwa.