Licytacje komornicze. Gdzie szukać licytacji komorniczych?

Dla wielu osób licytacje komornicze mogą być źródłem szybkiego zarobku. Okazje inwestycyjne nie są jednak dane za darmo. Liczyć się trzeba z dużym ryzykiem inwestycyjnym, ale także kosztami moralnymi. Zobacz, na czym polegają licytacje komornicze, w jaki sposób można wziąć w nich udział i gdzie szukać licytacji!

Czym są licytacje komornicze?

Licytacje komornicze są prawnym sposobem egzekucji zadłużenia na podstawie decyzji sądu. Wykonywane są wobec tych dłużników, którzy nie mają innych możliwości uregulowania długu. Licytacje polegają na publicznej sprzedaży ruchomości lub nieruchomości dłużnika. Przedmiot licytacji wystawiany jest z dyskontem do wartości rynkowej, ale cena ostateczna (kwota zbycia) kształtowana jest w drodze licytacji. Aukcja zawsze musi być publiczna i ogłoszona uprzednio w obwieszczeniu, aby każda zainteresowana osoba mogła wziąć w niej udział.

Aby jeszcze dokładniej odpowiedzieć na pytanie, co to jest licytacja komornicza, warto przeanalizować główne terminy obowiązujące wyłącznie dla tej formy egzekucji zadłużenia. Osoba, która bierze udział w licytacji, określana jest jako licytant. Aby wziąć udział w licytacji, należy wpłacić wadium, zwane też rękojmią, które wynosi zazwyczaj 10% ceny wywoławczej (nie pobiera się wadium, kiedy kwota wywoławcza jest niższa, niż 5000 zł). Cena wywoławcza bazuje zaś na kwocie oszacowania, czyli wartości przedmiotu licytacji opracowanej przez komornika sądowego lub biegłego. Najczęściej cena wywoławcza aukcji wynosi 75% kwoty oszacowania. Jeśli przedmiot nie został zbyty w pierwszej licytacji, w drugim przetargu kwota początkowa jest obniżona do 66% względem ceny oszacowanej dla nieruchomości i 50% dla ruchomości.

Jak przebiega licytacja komornicza?

Licytacja organizowana jest przez komornika sądowego. W przypadku sprzedaży nieruchomości proces musi być przeprowadzony w obecności sędziego. Na początku należy uzgodnić cenę wywoławczą na podstawie ceny oszacowanej. Aby wziąć udział w licytacji należy wpłacić wadium w wysokości 10% sumy oszacowania. W przypadku wygranej wadium zaliczane jest do ceny nabycia, natomiast reszta uczestników dostaje zwrot pieniędzy na konto. W trakcie licytacji, uczestnicy przebujają się proponując coraz wyższe ceny. Każde podbicie nie może być niższe, niż co najmniej 1% ceny wywoławczej, przy czym kwotę tę zaokrągla się w górę.

Licytację wygrywa osoba proponująca kwotę przebicia, czyli najwyższą stawkę, która nie została przebita przez żadnego innego uczestnika licytacji. W przypadku kupowania nieruchomości po ukończonej licytacji decyzja o przybiciu musi się uprawomocnić. W tym czasie inne strony mają prawo zgłosić nieprawidłowości i domagać się powtórzenia. Jeśli jednak to nie nastąpi, po uprawomocnieniu decyzji sędziego wygrany licytant ma 14 dni na zapłatę pozostałej kwoty (różnicy między kwotą przebicia a wpłaconym wadium). Termin ten w przypadku ważnej przyczyny może zostać na wniosek kupującego, wydłużony maksymalnie do jednego miesiąca. Brak wpłaty środków w terminie skutkuje przepadnięciem wpłaconego wadium. Pod względem formalnym całość kończy się wydaniem postanowienia sądowego o przysądzeniu własności do ruchomości lub nieruchomości. Jeżeli jednak licytowana jest nieruchomość, która jest zamieszkiwana przez dłużników, licytant będzie musiał współpracować z komornikiem sądowym w procesie eksmisji.

Licytacja komornicza zasady

Jeżeli przedmiotem zakupu są ruchomości, licytacja najczęściej prowadzona jest w siedzibie komornika. Wyjątkiem są wszystkie licytacje nieruchomości, a także ruchomości o wysokiej wartości, np. ekskluzywnych samochodów, jachtów, maszyn produkcyjnych itp. Wówczas licytacje komornicze odbywają w budynku sądu właściwego dla prowadzenia danego postępowania komorniczego.

Jak wziąć udział w licytacji komorniczej? W tym celu na początku należy znaleźć obwieszczenie o jej przeprowadzeniu. Oficjalna lista dostępna jest min. na portalu licytacje.komornik.pl. Potencjalne obwieszczenie będzie zawierać m.in:

• termin licytacji,
• miejsce przeprowadzenia licytacji,
• warunki i przedmiot licytacji,
• suma oszacowana i cena wywołania,
• miejsce i czas oglądu ruchomości (jeśli jest przewidziany),
• dodatkowe informacje o przedmiocie,
• wzmianki prawne.

Pewnym wyjątkiem od powyższego są elektroniczne licytacje komornicze. Nadzorowane są one przez Krajową Radę Komorniczą i realizowane są całkowicie zdalnie. E-licytacje komornicze wymagają założenia konta użytkownika i zweryfikowania autentyczności danych osobowych. Mechanizm licytacji – uiszczenie wadium, przebijanie kwoty – jest bardzo podobny. Elektroniczne licytacje online trwają zazwyczaj 7 dni, a wadium, jeśli jest wymagane, należy uiścić maksymalnie w dniu poprzedzającym dzień otwarcia licytacji. Szczegółowe zasady mogą się jednak różnić w zależności od organizatora.

Warto zwrócić uwagę na to, że nie każdy może uczestniczyć w licytacji komorniczej (zarówno elektronicznej, jak i tradycyjnej). Oprócz wymogu uiszczenia obowiązującej rękojmi wykluczeni z licytacji są:

• dłużnicy,
• komornicy i ich zstępni (małżonkowie, rodzice, rodzeństwo),
• osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
• licytant, jeśli nie wykonał warunków poprzedniej licytacji.

Jeżeli chodzi o wpłatę wadium w ostatnim momencie, warto wtedy korzystać z szybkiego przelewu Sorbnet lub przelewu natychmiastowego (dla mniejszych kwot do 20 tyś zł). Koszty operacji można znaleźć w naszym rankingu kont osobistych.

Gdzie szukać licytacji komorniczych?

Jeżeli wiemy już, na czym polegają licytacje komornicze i jak się je przeprwoadza, pozostaje odpowiedzieć na pytanie, jak znaleźć ogłoszenie licytacji komorniczej? Informacje o przeprowadzanych licytacjach znajdują się w sądzie. Powinny być wywieszone publicznie w miejscu ogólnodostępnym. Ponadto coraz częściej można zapoznać się z obwieszczeniami zdalnie – na stronie internetowej sądu, a także kancelarii komorniczych prowadzących dane sprawy. Najbardziej zaufanym, autoryzowanym portalem obwieszczeń o licytacjach komorniczych jest strona prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą – licytacje.komornik.pl. KRK prowadzi także oficjalny serwis elektronicznych licytacji komorniczych, dostępny pod adresem: elicytacje.komornik.pl.

Co może być przedmiotem licytacji komorniczych?

Co do zasady przedmiotem licytacji komorniczej może być każdy element majątku dłużnika, który może zostać spieniężony. W praktyce nie licytuje się przedmiotów o bardzo niskiej wartości, np. kilkudziesięciu złotych. Przedmioty aukcji dzieli się na ruchomości i nieruchomości. Do ruchomości, które mogą być licytowane, należą między innymi:

• pojazdy (samochody osobowe i ciężarowe, motocykle, quady, motorówki i nie tylko),
• maszyny rolnicze,
• maszyny przemysłowe,
• sprzęt AGD i RTV (włącznie ze sprzętem IT),
• sprzęt muzyczny,
• meble, antyki i sztuka,
• biżuteria i zegarki.

Nieruchomości zaś nie ograniczają się jedynie do domów i mieszkań, chociaż na pewno są to najpopularniejsze kategorie przedmiotów licytacji. Często licytowana jest zabudowa użytkowa, fabryki, magazyny, lokale gastronomiczne i inne obiekty przeznaczenia komercyjnego oraz przemysłowego. Zdarza się, że można licytować zabytkowe pałacyki i dworki. Jak więc widać, przedmioty licytacji komorniczej mogą być bardzo zróżnicowane.

Licytacja komornicza ruchomości zasady

Same licytację mają kilka zasad, które zostały podsumowane poniżej:

• Aby wziąć udział w licytacji, należy wpłacić wadium/rękojmie jest to 10% sumy oszacowania. Przykładowo, jeśli cena wywoławcza to 15 000 zł, to wadium/rękoma wyniesie 150 zł. Pieniądze w zależności od trybu licytacji wpłacamy najpóźniej 1- 2 dni przed lub w niektórych przypadkach w dniu licytacji.
• W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo.
• Cena wywoławcza to w przypadku 1 licytacji 3/4 ceny oszacowania (wynikającej z operatu szacunkowego). Jeśli na 1 licytacji nikt nie będzie zainteresowany to w drugiej licytacji cena wywoławcza to 1/2 ceny oszacowania. Warto wiedzieć, iż na licytacji obowiązuję minimalne „przebicie”, które najczęściej wynosi 1%. Chociaż przy przedmiotach o małej wartości może to być więcej, np. 5%. Naturalnie możemy przebijać o więcej.
• W przypadku wygranej wadium/rękoma zaliczana jest do ceny nabycia. Pozostali uczestnicy otrzymują zwrot wpłaconych pieniędzy.
• Dla licytowanych ruchomości, po wygranej licytacji nabywca musi zapłacić całą kwotę dla przedmiotów sprzedanych za 500 zł lub mniej. Dla droższych rzeczy, nabywca powinien wpłacić 1/5 ceny w dniu licytacji oraz pozostała cześć w kolejnym dniu.
• Dla licytowanych nieruchomości (postępowanie administracyjne), nabywca musi wpłacić cenę nabycia pomniejszoną o wpłacone wadium w ciągu 2 tygodniu od wezwania przez sąd. Termin ten na wniosek zainteresowanego może być wydłużony do maksymalnie 3 miesięcy. Art 112 ustawy o postępowaniu administracyjnym.
• Obecnie duża części licytacji odbywa się w formie elektronicznej. Celem wzięcia udziału w tych licytacjach, należy dokonać rejestracji na dedykowanym portalu elicytacje.komornik.pl. Zakładamy konto, podajemy i weryfikujemy dane. W ostatnim kroku wybieramy interesującą nas aukcje, wpłacamy wadium i możemy licytować

Oczywiście wyżej przedstawione informacje to tylko podstawowe i ogólne zasady. Zasady licytacji komorniczych to szereg ustaw, m.in. kodeks postępowania cywilnego czy ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji,

Główne wyzwania stojące przed licytantem aukcji komorniczej

Wpłacenie wadium nie jest największym wymogiem, który czeka na osobę zgłaszającą się do wzięcia udziału w danej licytacji. Zakup ruchomości z aukcji wymaga nie tylko znajomości prawa i umiejętności partycypowaniu w aukcji, ale także łutu szczęścia. Przykładowo, kupując samochód, nie można go samodzielnie sprawdzić, nie można też wnieść o jazdę próbną. Wiedza licytanta na temat przedmiotu postępowania jest ograniczona do informacji umieszczonych przez organizatora oraz danych przekazanych przez rzeczoznawcę. W wielu sytuacjach przekłada się to na wyższe ryzyko inwestycji. Co więcej, wygrana licytacja nie może być zaskarżona i nie istnieje w tym przypadku żadna procedura zwrotu.

Oprócz tego jednak licytacje komornicze mają bardzo delikatny charakter. W przypadku nieruchomości często zdarza się, że licytowane jest mieszkanie, które wciąż jest zamieszkiwane przez dłużników, np. rodzinę z dziećmi. Obowiązkiem wygranego licytanta jest przeprowadzenie eksmisji wespół z komornikiem. To zadanie, które wykracza poza możliwości psychiczne wielu osób – i trudno się temu dziwić. Jednocześnie sam proces eksmisji może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, ze względu na obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego czy okres ochronny (w zimie).

Z drugiej strony w przestrzeni medialnej nie brakuje też doniesień o udziale grup przestępczych i przestępczości zorganizowanej. Licytacje komornicze przyciągają osoby, które pragną szybko zarobić i nie boją się podejmowania działań, które w normalnych warunkach stanowiłyby obciążenie moralne. W internecie można także przeczytać relacje rzekomych uczestników licytacji, z których wynika, że nierzadko dochodzi do wymuszenia wycofania się udziału z licytacji za pomocą zastraszenia lub innych działań niezgodnych z prawem. Kwestie te są jednak niezwykle delikatne i trudne do udowodnienia

Praktyczny przykład licytacji komorniczej

W przeszłości mieliśmy okazję uczestniczyć w licytacji komorniczej nieruchomości. Więc możemy nieco więcej napisać o samym procesie. Przedmiotem zainteresowania było nieduże mieszkanie w mieście wojewódzkim. Co istotne, zanim udało się wylicytować pożądaną nieruchomość, wymagało to uczestnictwa przynajmniej w tuzinie licytacji, które z różnych powodów nie zostały wygrane. Część przetargów była odwoływana w ostatnim momencie (standardowy przypadek), gdy inne osiągały zbyt wysokie ceny.

To co możemy powiedzieć z doświadczenia, im bardziej poszukiwany typ mieszkania – mały metraż, tym większa liczba przystępujących do licytacji. W tamtym okresie na licytację kawalerek przychodziło co najmniej 20-30 osób, gdzie dla 2 pokojowych mieszkań było to 10-15 osób.

Oprócz przejrzenia dokumentów w budynku sądu i sprawdzenia operatu szacunkowego, warto iść na miejsce i zapytać sąsiadów czy mieszkanie jest zamieszkałe itp. Tym samym będziemy mieli lepszy ogląd na to co nas czeka i jakich kosztów możemy się spodziewać.

W naszym przypadku nieruchomości była niezamieszkała (poprzedni właściciel trafił do zakładu psychiatrycznego). Co więcej sama nieruchomość była do kapitalnego remontu, ponieważ przez pewien moment okupowali ją bezdomni.

Licytacja w sądzie

Po zebraniu niezbędnych informacji i wpłacie wadium możliwe było przystąpienie do samej licytacji. Cena przybici była ok. 6-8% poniżej aktualnej ceny rynkowej za tego typu lokale. Po wygranej, Sędzia zadał jeszcze kilka pytań m.in skąd będą pochodzić środki na zakup lokalu. Co ważne, od ceny przybicia należy jeszcze zapłacić podatek PCC-3 w wysokości 2%. I to tyle, w kolejnym kroku po uprawomocnieniu przybicia miało zostać wystawione wezwanie do zapłaty pozostałej kwoty.

Po 3-4 tygodniach dostaliśmy polecony z sądu z wezwaniem do zapłaty pozostałej kwoty. Następnie po wpłacie czekaliśmy ok 3-4 tyg na przysądzenie własności. Co istotne, każdy z tych etapów może trwać nawet kilka miesięcy, np. w przypadku wniesienia sprzeciwu przez dłużnika itp. Nasz przypadek to praktycznie najbardziej korzystny scenariusz, który może nas spotkać. Po otrzymaniu prawomocnego przysądzenia własności staliśmy się właścicielami mieszkania i mogliśmy dopełnić formalności w spółdzielni czy firmach zapewniających media.

Teoretycznie, gdy już jesteśmy właścicielem mieszkania to komornik musi nas jeszcze wprowadzić w stan posiadania. Oznacza to wejście do mieszkania wraz z komornikiem i wystawienie odpowiedniego dokumentu. Jeżeli ktoś bezumownie okupuje dany lokal, to całość może być problematyczna. W praktyce wejście w stan posiadania wygląda różnie, część osób dogaduję się z obecnymi lokatorami. Inni sięgają do praktyk czyścicieli kamienic czy dokwaterowują „najemców”. Metod tych legalnych i mniej legalnych jest naprawdę dużo. Praktyczne doświadczenia do znalezienia w Internecie. Ogólnie temat „lokatora” w mieszkaniu jest bardzo mocno złożony, pomimo że to już „nasz” lokal.

W naszym przypadku, drzwi były już wcześniej wyważone przez bezdomnych, a samo mieszkanie wymagało konkretnego czyszczenia przed generalnym remontem. Poniżej pokazuję zdjęcie dla zobrazowania sytuacji:

Czy warto brać w nich udział?

Odpowiedz jest bardzo prosta, to zależy. Jest naprawdę jest sporo czynników, które trzeba wziąć pod uwagę. Po pierwsze, dość złożony proces i konkretne wymagania. Po drugie kwestię potencjalnej eksmisji obecnych lokatorów, co może być bardzo problematyczne. Dodatkowo ryzyko dotyczące stanu mieszkania. Te wszystkie czynniki należy uwzględnić w cenie, którą chcemy zapłacić. Co ważne, ze względu na krótki okres na wpłatę pieniędzy, całość należy finansować gotówką, kredytem gotówkowym. Niestety w ciągu 14-30 dni raczej nie załatwimy kredytu hipotecznego. Warto sprawdzić limit przelewów bankowych, aby nie było niespodzianek przy realizacji transferu opłacającego wygraną licytację.

Zysk na jaki możemy się nastawiać to raczej maksymalnie kilka % względem cen rynkowych (po odliczeniu wszystkich koszów). Na większych mieszkaniach może to być więcej, ze względu na mniejszą liczbę licytujących.

Licytacje komornicze – podsumowanie

Licytacje komornicze mogą być bardzo opłacalne. Zakup ruchomości lub nieruchomości powyżej ceny wywoławczej, ale poniżej ceny oszacowania, zapewnia na wstępie pewną przewagę rynkową. Bardzo często z metod tych korzystają osoby, które szukają tanich mieszkań pod tzw. flipping. Ze względu na skomplikowane procedury, a także ograniczone informacje techniczne o stanie przedmiotu, w licytacjach raczej nie biorą udziału osoby, które chcą nabyć przedmiot licytacji dla własnego użytku. Wspomniane ryzyka formalne, ale także wymogi moralne mogą odstraszać od brania udziału w licytacjach komorniczych. Podejmując decyzję, warto mieć więc na uwadze obydwie strony medalu i odpowiednio kalkulować ryzyko.

FAQ:

Autor artykułu

Michał Król

Pozostałe publikacje autora

Z wykształcenia finansista. Posiada wieloletnie doświadczenie w instytucjach finansowych i bankach. Czuwa nad merytorycznymi aspektami artykułów. Potrafi w jasny i prosty sposób wyjaśnić nawet zawiłe aspekty świata finansów. Na bieżąco śledzi nowości w świecie Fintechów i podpowiada jak najlepiej wykorzystywać funkcje poszczególnych z nich. Lubi Podróże, zainteresowany jest światem inwestycji i jest pasjonatem Lotnictwa.