Nowy Ład – Najem nieruchomości

Najem prywatny tylko na ryczałcie

W ramach Nowego Ładu po nowym roku zostaną wprowadzone istotne zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego. Nie będzie można już wybrać formy opodatkowania, a jedyna możliwość, jaka pozostanie, to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oczywiście w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem, dalej będzie możliwość wyboru formy opodatkowania. Poniższe zmiany dotyczą jedynie najmu prywatnego.

Najem prywatny a prowadzenie działalności

Najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa, a także inne umowy mające podobny charakter ujęte są w ustawie o PIT jako jedno ze źródeł przychodów, czyli tak zwany najem prywatny. Należy pamiętać, że to nie jest to samo, co najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej, który opodatkowany jest tak samo, jak wszelka działalność, z możliwością wyboru formy opodatkowania.

Przychody z najmu prywatnego

Przychody z najmu prywatnego to przychody uzyskiwane przez osoby fizyczne zarządzające prywatnym majątkiem. Przy tym nie stoi nic na przeszkodzie, by traktować ich jako przedsiębiorców, tzn. osób uzyskujących przychody z najmu prywatnego przy jednoczesnym prowadzeniu działalności w innym charakterze. Według ustawy o PIT najem prywatny jest opodatkowany na zasadach ogólnych (17 lub 32%), jednak podatnicy mają możliwość wyboru między skalą podatkową a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Istotny jest również fakt, że przychody z najmu prywatnego nie są oskładkowane. Nowy Ład nie przewiduje zmian w tym zakresie, ale od 2023 roku najem prywatny będzie mógł być opodatkowany tylko ryczałtem.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych

Opodatkowanie na zasadach ogólnych polega na wyliczaniu zaliczki na podatek jako różnicy uzyskiwanych przychodów i kosztów ich uzyskania. W przypadku najmu można obniżyć podstawę podatku o takie koszty, jak remonty, zakup elementów wyposażenia czy amortyzację. Zdarzać się mogą nawet okresy, kiedy wydatki przewyższą przychód i wtedy nie płaci się podatku ze względu wykazywanie straty. Ponadto taką stratę można w dalszych latach rozliczać na zwykłych zasadach i dzięki temu później obniżać podatek. Po ustaleniu dochodu oblicza się podatek ze stawki 17 lub 32% z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku.

Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem

W każdej chwili można zmienić domyślną formę opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Od 2019 roku nie trzeba już składać oświadczenia o wyborze ryczałtu dla najmu na dany rok podatkowy. Wystarczy dokonanie pierwszej wpłaty podatku w roku podatkowym za pośrednictwem swojego mikrokonta właśnie na ryczałt, z zastosowaniem symbolu PPE. Podstawą podatku jest w tym przypadku przychód, więc nie ma możliwości pomniejszenia go o wydatki. W tej sytuacji podatek trzeba będzie zapłacić nawet wtedy, gdy wydatki będą wyższe od przychodów i powstanie strata. Stawka podatku zależy od wysokości osiąganych przychodów w roku. Przy przychodach do 100 000 złotych wynosi 8,5%, a powyżej tej kwoty 12,5%.

Brak wyboru od 2023 roku

Od 2023 roku nie będzie już wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego. Jedyną możliwością pozostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego sposób obliczania się już nie zmieni. Początkowo te nowe przepisy miały wejść razem z większością od 2022 roku, jednak w toku prac sejmowych została podjęta decyzja o zmianie terminu wejścia ich w życie na rok 2023. Dla podatników, którzy dotąd rozliczali się ryczałtem, nic się nie zmieni się.

Zasady ogólne

Zmiany mocno odczują zaś ci rozliczający się na zasadach ogólnych i planujący przeprowadzenie kosztownych remontów bądź zakupu wyposażenia i planują zaliczyć te wydatki w ramach kosztów uzyskania przychodów. Nie będą mieli oni już w 2023 roku tej możliwości. Jednak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, w przypadku poniesienia straty w roku 2022, będzie można po przejściu na ryczałt w 2023 roku rozliczyć ją na zasadach ogólnych pomniejszając przychód do opodatkowania. Taka możliwość rozliczania straty będzie dostępna również dla działalności gospodarczej.

Czy przejście na działalność gospodarczą będzie korzystne?

W niektórych sytuacjach najem w ramach działalności gospodarczej będzie korzystniejszy niż najem prywatny. W takim przypadku przedsiębiorcy nadal będą mieli możliwość wyboru formy opodatkowania, która pozwoli odliczać koszty uzyskania przychodu od przychodów, czyli skali podatkowej (zasady ogólne) lub podatku liniowego. Dużym minusem przejścia na działalność gospodarczą są obowiązkowe składki na ubezpieczenia ZUS. Warto zaznaczyć, iż obecne przepisy wprowadzone w Nowym Ładzie, dla tego typu działalności będą bardzo niekorzystne.

Składka zdrowotna a najem

W dodatku składka zdrowotna ma w ramach przepisów Nowego Ładu zależeć od uzyskiwanych dochodów, a co najważniejsze nie będzie mogła być odliczana od podatku. Przejście na działalność gospodarczą może mieć również negatywny wpływ na opodatkowanie sprzedaży wynajmowanej nieruchomości w przyszłości. Więcej o zmianach przeczytacie w artykule Nowy Ład – Zasady wyliczania składki zdrowotnej.

Brak możliwości odliczania od podatku amortyzacji  budynków oraz lokali mieszkalnych

Największym jednak minusem działalności gospodarczej jest przepis Nowego Ładu przewidujący brak możliwości odliczania od podatku amortyzacji  budynków oraz lokali mieszkalnych. Decyzja, czy przechodzić na działalność gospodarczą, czy nie musi być dobrze przemyślana. Warto przeanalizować wszystkie za i przeciw, aby działalność gospodarcza nie przyniosła większych strat i kłopotów.

Kiedy warto przejść na działalność?

Przejście na działalność może być korzystniejsze dla osób regularnie wynajmujących budynki lub lokale, przez cały rok, a nie tylko okresowo, jak na przykład domki letniskowe. W takiej sytuacji lepiej pozostać przy najmie prywatnym, mimo, że czasem może okazać się nie do końca korzystny, zwłaszcza po przejściu na ryczałt.

Autor artykułu

Maciek Król

Pozostałe publikacje autora

Ukończył studia w Szkole Głownej Handlowej. Zawodowo związany z branżą farmaceutyczną od strony finansowej. Pasjonat rynków finansowych, giełdy i inwestycji. Z sukcesami pomnaża prywatne środki na Warszawskim Parkiecie. W Finhack'u dba o aspekt merytoryczny artykułów finansowych i pomaga planować przyszłe treści dla naszych czytelników.