Czym jest wskaźnik LTV? (kredyt hipoteczny)

To, że banki wyliczają zdolność kredytową i sprawdzają historię kredytową potencjalnych kredytobiorców, wie niemal każdy. Nie każdy jednak wie, że szczególnie przy kredycie hipotecznym ważny jest także wskaźnik LTV. Jeśli nie jesteśmy na co dzień związani z finansami, najczęściej dowiadujemy się o nim, dopiero gdy rozpoczynamy starania o kredyt. A to, jaki wynik osiągniemy, będzie miało wpływ zarówno na to, czy uzyskamy kredyt, jak i na jego koszt. Sprawdźmy więc, czym jest wskaźnik LTV i ile powinien wynosić.

Czym jest wskaźnik LTV?

LTV to skrót utworzony od ang. Loan to Value, co można przetłumaczyć jako „pożyczka do wartości”. Wskaźnik LTV określa więc stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, którym – w przypadku kredytów hipotecznych – jest nieruchomość.

Wskaźnik LTV jest miarą wyrażaną w procentach i służy głównie do oceny ryzyka kredytowego. Im jego wartość jest niższa, tym lepiej. Bank ponosi mniejsze ryzyko, jeśli pożycza mniejszą kwotę w stosunku do zabezpieczenia. Wówczas nie jest tak narażony na spadek wartości nieruchomości. I w razie gdyby kredytobiorca przestał spłacać zobowiązanie, ma większą szansę odzyskać pożyczone pieniądze. Nie musi więc stosować dodatkowych zabezpieczeń, co w rezultacie przekłada się na niższy koszt kredytu.

Wskaźnik LTV a Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego to dokument będący zbiorem zaleceń w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Po raz pierwszy został wprowadzony w 2006 r. Od tamtej pory wielokrotnie go aktualizowano, dopasowując jego zapisy do aktualnej sytuacji na rynku. Ostatnia nowelizacja miała miejsce 19 czerwca 2023 r.

Właśnie w tym dokumencie (konkretnie w Rekomendacji 15) znajdziemy informacje o zasadach dotyczących ustalania i monitorowania wskaźnika LTV oraz o jego maksymalnych poziomach przy kredycie hipotecznym.

Ile wynosi maksymalny poziom LTV w 2024 roku?

Zgodnie z aktualnie obowiązującą wersją Rekomendacji S wskaźnik LTV w momencie uruchomienia środków nie powinien być wyższy niż 80%. KNF dopuszcza także LTV na poziomie 90%, pod warunkiem że zostanie ustanowione dodatkowe zabezpieczenie.

Warto jednak wiedzieć, że co prawda banki muszą trzymać się dopuszczalnego limitu wskazanego przez KNF, ale mogą wymagać LTV na niższym poziomie. Zgodnie z zaleceniami KNF, ustalając maksymalną wartość tego wskaźnika, bank powinien przede wszystkim brać pod uwagę przewidywany stopień odzysku zaangażowanych środków z zabezpieczenia. Na poziom odzysku z zabezpieczenia mogą wpływać różne czynniki, m.in.:

• scenariusz zbycia zabezpieczenia (procedura egzekucyjna, porozumienie z kredytobiorcą);
• historyczna zmienność cen na rynku nieruchomości;
• jakość i obiektywność procesu oceny wartości zabezpieczania na nieruchomości;
• efektywność procesu dochodzenia roszczeń;
• rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie;
• rodzaj oprocentowania;
• okres, na jaki zawarto umowę;
• wartość dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Warto wiedzieć!

Nieco inne wartości obowiązują dla rodzinnych kredytów mieszkaniowych i kredytów z opcją „klucz za dług”. W pierwszym przypadku klient, który kwalifikuje się do objęcia gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego, może uzyskać kredyt, nawet jeśli w ogóle nie ma wkładu własnego. Natomiast przy kredycie z opcją „klucz za dług” wskaźnik LTV nie może być wyższy niż 70%.

Wskaźnik LTV a wkład własny

Jak łatwo można się domyślić, w praktyce wskaźnik LTV jest ściśle powiązany z wkładem własnym. Zatem, by uzyskać niski poziomu LTV, trzeba zebrać pokaźny wkład własny. Im wyższy, tym większe szanse na uzyskanie finansowania i lepsze warunki kredytu.

Zgodnie z Rekomendacją S udział kredytobiorcy w finansowaniu nieruchomości mieszkalnej musi wynosić minimum 20%. A jeśli klient nie jest w stanie zapewnić takiego wkładu własnego, bank może zgodzić się na 10-procentowy wkład, ale powinien wówczas zażądać dodatkowego zabezpieczenia, którym może być, np.:

• ubezpieczenie;
• blokada środków na rachunku bankowym;
• zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP;
• przeniesienie określonej kwoty na rzecz banku;
• przeniesienie środków klienta z IKE lub IKZE na rzecz banku.

W większości banków wystarczy 10% (+dodatkowe zabezpieczenie) lub 20% wkładu własnego. Należy jednak przypomnieć, że nie wszędzie musi tak być. W zależności od własnej polityki kredytowej, parametrów oceny ryzyka, czy profilu danego klienta, bank może wyznaczać własne limity, tj. oczekiwać, że klient wniesie wyższy wkład własny.

Jak obliczyć wskaźnik LTV? – wzór

Nie musimy iść do banku lub doradcy kredytowego, by poznać poziom LTV. Jeśli znamy wartość nieruchomości i kwotę kredytu, możemy obliczyć go samodzielnie, korzystając ze wzoru. Warto podkreślić, że cena nieruchomości nie zawsze jest równa jej wartości. Rzeczoznawca banku dokonuje własnego oszacowania i wartość może być zarówno poniżej jak i powyżej ceny zakupu.

(kwota kredytu / wartość nieruchomości) x 100% = wskaźnik LTV

By oszacować, ile potrzebujemy pożyczyć od banku, najprościej będzie od wartości nieruchomości odjąć kwotę, jaką zgromadziliśmy na wkład własny. Najlepiej zobrazować to na przykładach.

Przykład 1:

Marek chce kupić dom o wartości 858 000 zł. Dysponuje wkładem własnym w wysokości 285 000 zł, więc od banku musi pożyczyć 573 000 zł. Zatem w tym przypadku wskaźnik LTV wyniesie:

(573 000 / 858 000) x 100% = 66,78%

To dobry wynik. Pan Marek ma szansę uzyskać kredyt na korzystnych warunkach.

Przykład 2:

Franek i Ania myślą o kupnie mieszkanie o wartości 465 000 zł. Zgromadzili 40 000 zł na wkład własny. Planowana kwota kredytu to 425 000 zł. Wskaźnik LTV wyniesie:

(425 000 / 465 000) x 100% = 91,39%

Oznacza to, że bank musiałby pokryć prawie 91,5% wartości nieruchomości. Z takim wynikiem Franek i Ania mogą mieć problem, by w ogóle uzyskać finansowanie na standardowych warunkach.

Przykład 3:

Franek i Ania postanowili wstrzymać się z kredytem i zebrać dodatkowe środki na wkład własny. Obecnie mają 60 000 zł. Dzięki temu obniżyli poziom LTV do:

(405 000 / 465 000) x 100% = 87%

Mają zatem większe szanse, by uzyskać kredyt, jednak bank może żądać dodatkowego ubezpieczenia lub innego zabezpieczenia.

Jak poziom LTV wpływa na koszt kredytu?

Wskaźnik LTV ma związek z oceną ryzyka kredytowego. Im większą część wartości nieruchomości ma pokrywać kredyt, tym większe ryzyko ponosi bank. Przy wysokim poziomie LTV bank może albo w ogóle odmówić finansowania, albo chcieć zrekompensować sobie wyższe ryzyko, podwyższając marże kredytu hipotecznego

To zrozumiałe. Przy kredycie hipotecznym bank pożycza wysoką kwotę nawet na 35 lat. Przez ten okres sporo może się wydarzyć, np. klient przestanie spłacać raty, a nieruchomość straci na wartości. Wówczas bank będzie miał problem, by odzyskać pełną wartość zabezpieczenia. Dlatego przy wysokim wskaźniku LTV bank musi podjąć dodatkowe środki ostrożności w celu zminimalizowania ewentualnych strat. Jakie konkretnie?

Może, np. zaproponować kredytobiorcy wyższą marżę kredytu hipotecznego, wyższą prowizję lub oczekiwać, że klient wykupi dodatkowe ubezpieczenie. Niestety, dla klienta oznacza to jedno – będzie drożej. Każdy z wymienionych elementów wpłynie na koszt kredytu i w rezultacie na comiesięczną ratę.

Analogicznie – kredyt z niskim poziomem LTV jest bezpieczniejszą opcją finansowania. Dla banku oznacza mniejsze ryzyko, a dla kredytobiorcy – lepsze warunki kredytu. Tacy klienci mogą liczyć, np. na niższe oprocentowanie, czy prowizję 0%.

Pamiętajmy, że przy wysokokwotowych i długoterminowych zobowiązaniach, takich jak kredyt hipoteczny, każda różnica w wysokości marży, prowizji itp. będzie odczuwalna. Dlatego warto postarać się, by jak najbardziej obniżyć koszty kredytu.

Podsumowanie

Na koniec, przedstawiamy najważniejsze informacje o wskaźniku LTV.

• Wyraża on stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (tj. nieruchomości).
• Pomaga bankom ocenić ryzyko kredytowe, podjąć decyzję o udzieleniu finansowania oraz ustalić warunki kredytowania.
• Określa, jaki udział w finansowaniu nieruchomości ma bank. Wysoki oznacza większe ryzyko strat w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy – wartość zabezpieczenia może nie pokryć roszczeń banku. Wówczas bank musi zrekompensować ryzyko, podwyższając koszty kredytu. Zatem im wyższy wskaźnik LTV, tym droższy będzie kredyt.
• Jest ściśle powiązany z wkładem własnym. Im wyższy wkład własny, tym niższy wskaźnik LTV.
• Maksymalny poziom LTV nie powinien przekraczać 80%. Może wynosić 90%, ale wówczas konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie, np. ubezpieczenie.
• Im niższy wskaźnik LTV, tym lepsze warunki kredytowania można uzyskać.